Grundbuch, Einträge und Löschungen

Die Grundbücher werden bei den Amtsgerichten geführt. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Das Grundbuchamt entscheidet unter anderem über Anträge auf Eintragung in das Grundbuch, nimmt die entsprechenden Eintragungen vor und gewährt bei Vorliegen der Voraussetzungen Einsicht in das Grundbuch.

Das Grundbuch selbst ist ein Register, in dem Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte (insbesondere Erbbaurechte) und Eigentum in Form von Wohnungs- und Teileigentum verzeichnet sind. Aufgeführt im Grundbuch sind vor allem die Eigentumsverhältnisse und die Belastungen. Das Grundbuch führt über jedes Grundstück ein Grundbuchblatt und ist neben dem Deckblatt eingeteilt in das Bestandsverzeichnis (die grundbuchmäßige Beschreibung des Grundstücks), Abt. I mit den darin enthaltenen Eigentumsverhältnissen und den Abt. II und III, die Belastungen des Grundstücks enthalten. Abt. III führt Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden und Abt. II alle anderen Belastungen und Einschränkungen (etwa Vormerkungen, Nutzungsrechte wie Nießbrauch oder Wohnungsrecht, Grunddienstbarkeiten etc.) auf.

Für eine Eintragung im Grundbuch ist in der Regel ein entsprechender Antrag erforderlich und es muss die Bewilligung für die Eintragung von demjenigen vorliegen, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist. Dieser Betroffene muss – von Ausnahmen abgesehen – auch als Berechtigter im Grundbuch eingetragen sein und die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen müssen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, also etwa durch notarielle Urkunden, dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Für den Kauf eines Grundstücks bedeutet dies, dass der Käufer die Umschreibung beantragt und der Verkäufer als im Grundbuch eingetragener Eigentümer dies bewilligt und die Einigung über den Eigentumsübergang dem Grundbuchamt nachgewiesen wird. All dies geschieht im notariellen Kaufvertrag, der dem Grundbuchamt nach Nachweis der Kaufpreiszahlung zur Umschreibung des Eigentums auf den Käufer in Ausfertigung durch den Notar eingereicht wird.

Diese Eintragungsvoraussetzungen gelten aber grundsätzlich auch bei sonstigen Rechtsänderungen. Soll etwa ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden, so muss dies beantragt werden und der Eigentümer muss die Eintragung bewilligen. Entsprechendes gilt auch etwa für die Eintragung einer Grundschuld oder eines Wegerechts.

Ebenso muss auch bei einer beabsichtigten Löschung eines Rechts, etwa einer Grundschuld, die Bewilligung desjenigen eingeholt werden, dessen Recht von der Löschung betroffen ist. So wird die Bank als Gläubigerin bei vollständiger Rückführung eines durch Grundschuld besicherten Darlehens eine Löschungsbewilligung erteilen, der Eigentümer des Grundstücks muss zudem der Löschung zustimmen. Sowohl die Löschungsbewilligung als auch die Zustimmung müssen notariell beglaubigt werden.

Das Grundbuch kann unrichtig werden, etwa wenn der Eigentümer verstirbt. In diesem Fall sind seine Erben die Eigentümer; diese können einen Berichtigungsantrag stellen und die Erbfolge durch eröffnetes notarielles Testament oder durch einen Erbschein nachweisen.