Grundschuld und Grundpfandrechte
Die Belastung des Grundstücks muss im Grundbuch eingetragen werden
Eine Grundschuld ist ein sog. Grundpfandrecht. Der Inhalt der Grundschuld ist, dass „eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“ (§ 1191 BGB). Die Grundschuld ist eine Belastung des Grundstücks und wird in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Durch Vereinbarung (Sicherungsvereinbarung oder Zweckerklärung genannt) der Gläubigerin, etwa einer Bank mit dem Schuldner wird geregelt, dass die Grundschuld eine bestimmte Darlehensforderung sichert. Zahlt dann der Schuldner die vereinbarten Raten nicht zurück, könnte die Bank bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen das Grundstück versteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen.
Die notarielle Urkunde enthält die Grundschuldbestellung an einem bestimmten Grundstück mit sog. dinglicher Zwangsvollstreckungserklärung, den Antrag an das Grundbuchamt und die Bewilligung des Eigentümers. Die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ermöglicht der Gläubigerin die Vollstreckung in das Grundstück, etwa durch Versteigerung. Typischerweise verlangt die Gläubigerin zudem die persönliche Haftung mit Unterwerfungserklärung des Schuldners: Hierdurch wird die Gläubigerin in die Lage versetzt, für den Fall ausbleibender Zahlungen auch in das sonstige Vermögen, etwa in Arbeitseinkommen des Schuldners zu vollstrecken. Es handelt sich bei der Grundschuld um ein Sicherungsrecht: Eine Vollstreckung aus einem solchen Sicherungsrecht kann und wird die Gläubigerin nur dann vornehmen, wenn der Schuldner nicht vereinbarungsgemäß das Darlehen zurückzahlt und weitere Voraussetzungen vorliegen.
Finanzierungsgrundschuld
Unter einer Finanzierungsgrundschuld wird allgemein eine Grundschuld verstanden, die der Sicherung eines Darlehens dient, welches zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen wird. Soll die Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden, das verkauft wird, so sind besondere Vereinbarungen zu treffen, die vor allem der Sicherheit des Verkäufers dienen. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer regelmäßig bereits im Kaufvertrag, das Grundstück mit einer Grundschuld bis zu einer bestimmten Höhe (nebst Zinsen und Nebenleistung) zu belasten. Der Verkäufer wird zwar das Grundstück als dingliche Sicherheit zur Verfügung stellen, anders als der Käufer aber selbstverständlich nicht die persönliche Haftung übernehmen. Weitere Sicherungsvereinbarungen zum Schutz des Verkäufers sind unter anderem:
- die Grundschuld darf zum Schutz des Verkäufers nur den Zweck (bis zur Kaufpreiszahlung) haben, Beträge zu sichern, welche auf den Kaufpreis gezahlt werden;
- die Grundschuld darf von der Gläubigerin nur insoweit als Sicherheit verwertet oder behalten werden, als diese Zahlungen auf den Kaufpreis mit Tilgungswirkung aus der Urkunde geleistet hat.
Durch diese Sicherungsvereinbarungen wird gewährleistet, dass der Verkäufer keine Nachteile dadurch hat, dass er bei der Finanzierung des Käufers mitwirkt.
