Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken
Der Kaufvertrag muss vom Notar beurkundet werden
Wer die richtige Immobilie für sich gefunden hat, der muss einen entsprechenden Kaufvertrag abschließen. Der deutsche Gesetzgeber hat bestimmt, dass ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu veräußern oder zu erwerben, von einem Notar beurkundet werden muss. Diese Regelung hat gute Gründe: Ein Grundstückskauf hat in der Regel eine große wirtschaftliche Bedeutung für die Beteiligten. Der Kauf und die Abwicklung müssen rechtssicher erfolgen, die Verträge müssen sorgfältig vorbereitet sein und als Grundlage für Eintragungen im Grundbuch dienen. All dies erfordert klare, rechtskonforme vertragliche Regelungen. Der Vertrag wird nach Vorbesprechung regelmäßig vom Notar vorbereitet und dann beurkundet.
Vom Begriff Grundstück erfasst sind auch bebaute Grundstücke. Unser Sachenrecht bestimmt, dass eine fest mit dem Grundstück verbundene Sache, also etwa das darauf stehende Gebäude, wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und –abgesehen von den Fällen eines Erbbaurechts – kein vom Grundstück abgesondertes Eigentum am darauf stehenden Gebäude möglich ist. Kaufgegenstand ist also das (bebaute) Grundstück, nicht etwa das Haus.
Handelt es sich bei dem Grundstückskaufvertrag um einen Verbrauchervertrag, so müssen zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Entwurf des Vertrages den Vertragsbeteiligten zugeht und der Beurkundung mindestens zwei Wochen vergehen. Auch die Möglichkeit zur Stellvertretung in der Beurkundung ist bei einem Verbrauchervertrag eingeschränkt; die Erklärungen müssen vom Verbraucher persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgegeben werden.
Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch und berücksichtigt dabei die aktuellen Eintragungen. Er überprüft, ob das Grundbuch Belastungen enthält, also beispielsweise Grundschulden zur Absicherung von Darlehen in Abteilung III des Grundbuchs, und bezeichnet dann im Vertrag das Grundstück mit den Belastungen wie im Grundbuch vermerkt.
Im Kaufvertrag wird das Grundstück als Vertragsgegenstand bezeichnet und des Weiteren festgelegt, wie hoch der Kaufpreis ist. Es kommt öfter vor, dass mit dem Grundstückskaufvertrag auch bewegliche Gegenstände mitverkauft werden, die im Kaufpreis enthalten sind. Hierzu eine Regelung aufzunehmen ist sinnvoll, denn zum einen wird klargestellt, welche Gegenstände mitverkauft werden, zum anderen sind diese mit ihrem Wertansatz (nach herrschender Auffassung) nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen, wenn es sich nicht um wesentliche Bestandteile des Grundstücks handelt. Dies können bei Vorliegen der Vorraussetzungen etwa eine Gartenlaube, Gartengeräte, eine Küche etc. sein.
Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht, dass der Notar den Käufer nach Vertragsabschluss zur Zahlung auffordert und vor der Aufforderung für eine Absicherung der Kaufpreiszahlung sorgt. Dies geschieht regelmäßig dadurch, dass der Notar für die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch sorgt, von der zuständigen Gemeinde eine sog. Vorkaufsrechtsverzichtserklärung einholt und sicherstellt, dass das Grundstück lastenfrei übertragen werden kann, also der Notar insbesondere Löschungsbewilligungen für etwa eingetragene Grundschulden von den Gläubigern einholt. Vor allem die Vormerkung ist dabei ein entscheidendes Sicherungsinstrument: Selbst für den Fall der Insolvenz des Verkäufers ist der Anspruch des Käufers auf Übereignung gesichert. Der Insolvenzverwalter muss in einem solchen Fall aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung die Auflassung erklären und die Eintragung bewilligen (dies folgt aus § 106 InsO, auf dessen Grundlage der durch Vormerkung gesicherte Käufer dies bei Nachweis der Kaufpreiszahlung verlangen kann).
Wenn der Kaufpreis gezahlt wurde und der Verkäufer dies dem Notar bestätigt hat (oder eine entsprechende Bankbestätigung vorgelegt wurde), kann der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt stellen; mit Eintragung des Käufers als Eigentümer ist der Erwerb des Grundstücks dann abgeschlossen.
Wird der Kaufpreis vom Käufer finanziert, so sollte auch hierzu jedenfalls dann eine Regelung in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wenn zur Sicherung des finanzierenden Darlehens eine zu verkaufende Grundschuld auf das Grundstück eingetragen werden soll.
