Bauträgerverträge

Bei einem Bauträgervertrag besteht neben der Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstücks die Pflicht, das Grundstück nach entsprechender Vereinbarung zu bebauen oder ein Bestandsgebäude umzubauen. Es handelt sich um einen kombinierten Vertrag, für den strenge gesetzliche Vorgaben gelten.

Insbesondere gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), wenn der Bauträger gewerbsmäßig als Bauherr Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten und durchführen will und dafür Vermögenswerte des Erwerbers (des Bauherrn) verwendet. Das Merkmal der gewerbsmäßigen Betätigung kann im Einzelfall zweifelhaft sein; grundsätzlich liegt diese jedenfalls dann vor, wenn der Betroffene innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft (BFH ZfIR 2002, S. 74; BVerfG NZM 2005, S. 350).

Die MaBV enthält vor allem besondere Vorschriften zum Schutz des Auftraggebers. Der gesetzgeberische Zweck ist, den Auftraggeber vor Vermögensschädigungen zu schützen. Diese können etwa entstehen, wenn der Bauträger in Insolvenz gerät. Es soll verhindert werden, dass der Bauträger über Vermögenswerte des Auftraggebers verfügt, ohne dass diesem zugleich ein entsprechender Gegenwert zufließt.

Der Bauträgervertrag (Grundstücksübertragung, Bauverpflichtung eingeschlossen Baubeschreibung) ist beurkundungspflichtig nach § 311 b BGB. Die Baubeschreibung enthält dabei das sog. Bausoll, also die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks, etwa des zu errichtenden Gebäudes (bei Verbraucherverträgen, unter anderem die allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes bzw. der Umbauten sowie Art und Umfang der angebotenen Leistungen etc., Art. 249 § 2 EGBGB).

Die Zahlung der werkvertraglichen Vergütung muss in bestimmten Raten bauabschnittsweise erfolgen, das heißt nach Erstellung bestimmter Gewerke (zum Beispiel 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten, wenn das Eigentum an dem Grundstück übertragen werden soll, 40 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmerarbeiten etc.). Weiter darf der Bauträger grundsätzlich keine Zahlungen des Auftraggebers entgegennehmen, bevor nicht der Vertrag rechtswirksam ist (d.h. alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, etwa die des Ehegatten des Erwerbers bei einer Verfügung des Erwerbers über sein wesentliches Vermögen in Sinne von § 1365 BGB), eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist, zudem die Lastenfreistellung von bestimmten Grundpfandrechten gegeben ist und eine erforderliche Baugenehmigung vorliegt (bzw. bei Baugenehmigungsfreiheit bestimmte behördliche Bestätigungen). Auch darf eine Zahlung nicht entgegengenommen werden, wenn noch Rücktrittsrechte des Verkäufers bestehen.

Der Bauträgervertrag muss weiteren Anforderungen genügen.