Begründung von Wohnungs- und Teileigentum

Was gehört dem Eigentümer?

Wohnungseigentum besteht im Unterscheid zu dem Eigentum an einem bestimmten Grundstück aus einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an einem Teileigentum. Es wird überwiegend begründet durch eine entsprechende Erklärung des Grundstückseigentümers.

Die Gründe, ein Grundstück in Wohnungseigentum umzuwandeln, können vielfältig sein. So kann es für den Grundstückseigentümer – insbesondere aus wirtschaftlichen Gründen – sinnvoll sein, die nach Aufteilung gebildeten einzelnen Wohnungen zu verkaufen und gegebenenfalls selbst eine oder mehrere Wohnungen zu behalten. Auch die Aufteilung des Nachlasses unter Miterben kann Anlass für die Begründung von Wohnungseigentum sein, ebenso die vorweggenommene Erbfolge, etwa von Eltern an ihre Kinder.

Begrifflichkeiten

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Teileigentum kann bestehen an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, etwa ein Keller oder eine Garage). Gemeinschaftliches Eigentum ist das Grundstück und Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. So kann beispielsweise die Wohnung im Erdgeschoss eines Hauses Wohnungseigentum, der zugehörige Stellplatz in der Tiefgarage Teileigentum und das Grundstück, Treppenhaus pp. gemeinschaftliches Eigentum sein.

Gründung

Zur Begründung des Wohnungs- und Teileigentums sind die Einreichung des Aufteilungsplans, eine mit Siegel und Unterschrift versehene Bauzeichnung und die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Kernstück ist die Teilungserklärung, mit der das Eigentum am Grundstück aufgeteilt wird, indem mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden wird. Zur genauen Bestimmung des Sondereigentums wird dabei jeweils auf den Aufteilungsplan verwiesen (beispielsweise „Miteigentumsanteil von 150/1000 am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im ersten Obergeschoss nebst Keller Nr. 2“).

Mit der sog. Gemeinschaftsordnung regeln die Wohnungseigentümer die gegenseitigen Rechte und Pflichten ergänzend zu den gesetzlichen Regelungen. Hier kann zum Beispiel die Befugnis zur Ausübung eines Gewerbes in der Wohnung geregelt werden, des Weiteren die Verpflichtung zur Instandhaltung oder Regelungen zur äußeren Gestaltung etwa der Fenster und Türen. Wichtig in diesem Zusammenhang kann auch die Einräumung von Sondernutzungsrechten sein. Hierunter wird das Recht eines oder mehrerer Eigentümer verstanden, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu nutzen. Hauptanwendungsfall in der Praxis sind sicherlich die Kfz-Einstellplätze, des Weiteren Terrassen und Gartenflächen. Auch Fahrt- und Wegerechte können Inhalt eines Sondernutzungsrechts sein. Spiegelbildlich ist der Berechtigte regelmäßig verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung zu tragen. Die Gemeinschaftsordnung regelt im Übrigen die Kosten- und Lastentragung in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, den Wirtschaftsplan und das Hausgeld, weiter die Eigentümerversammlung und Verwalterbestellung.

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