Erbbaurecht

Recht am Gebäude, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein

Ein Erbbaurecht gewährt das Recht an einem Gebäude, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein, auf dem das Bauwerk steht. Es kann – und wird in der Praxis regelmäßig – auch auf den nicht bebauten Teil des Grundstücks erstreckt.

Das Erbbaurecht war seinerzeit vor allem dazu gedacht, weiten Bevölkerungsgruppen zu eigenem Wohnraum zu verhelfen. So sind es vor allem die Gemeinden und die Kirchen, daneben aber auch Private als Grundstückseigentümer, die Erbbaurechte an Grundstücken bestellt haben. Erbbaurechte werden zudem für größere bauliche Projekte genutzt, etwa für Brücken oder Häfen.

Begründung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht wird durch Vertrag des Grundstückseigentümers begründet, der Vertragspartner wird der Erbbauberechtigte. Neben dem Grundstücksgrundbuch wird nach Bestellung ein Erbbaugrundbuch geführt. Im Grundstücksgrundbuch ist das Erbbaurecht als Last eingetragen. Im Erbbaugrundbuch ist das Erbbaurecht mit Bezug auf das Grundstück im Bestandsverzeichnis eingetragen. In der Regel wird für die Bestellung des Erbbaurechts ein Erbbauzins und also ein Entgelt vereinbart und im Grundbuch (durch Reallast) abgesichert. Regelmäßig wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle im Erbbaugrundbuch (und dem Erbbauberechtigten im Grundstücksgrundbuch) eingeräumt. Häufig macht der Grundstückseigentümer die spätere Veräußerung und die Belastung des Erbbaurechts von seiner Zustimmung abhängig.

Kauf bzw. Verkauf

Das Erbbaurecht kann selbstverständlich verkauft werden. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, § 11 II ErbbauRG. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach BauGB besteht anders als bei Grundstücken nicht. Wenn sich der Eigentümer die Zustimmung bei Begründung des Erbbaurechts im Vertrag vorbehalten hat, können sowohl der Verkauf als auch die Belastung – etwa mit einer Finanzierungsgrundschuld – von seiner Zustimmung abhängig sein.

Aufhebung eines Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann vertraglich aufgehoben werden. Dies geschieht in der Praxis häufig dann, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück vom Eigentümer erwirbt. Der Grundstückskaufvertrag legt dann die üblichen Modalitäten fest, insbesondere die Höhe und die Fälligkeit des Kaufpreises. Die Aufhebung des Erbbaurechts führt dazu, dass das Erbbaurecht erlischt und das Gebäude und das Grundstück wieder eine rechtliche Einheit bilden.

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