Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung
Das sind die Besonderheiten
Der Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung durch notarielle Beurkundung und anschließende Eintragung im Grundbuch erfolgt in ähnlicher Weise wie der Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks. Gleichwohl gibt es einige Besonderheiten.
Bezeichnung des Vertragsgegenstands
Der Vertragsgegenstand, also die Wohnung, ist im Grundbuch beschrieben als Wohnungseigentum, bestehend aus einem ideellen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Diese Bezeichnung geht zurück auf die notarielle Teilungserklärung, mit dem der Grundstückseigentümer seinerzeit das Wohnungseigentum begründet hat.
Verwalterzustimmung
Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist häufig die Bestimmung, dass zu dem Verkauf die Zustimmung des Verwalters (oder einer bestimmten Mehrheit der Wohnungseigentümer) erforderlich ist. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, wird nach Beurkundung im Rahmen des Vollzugs der Urkunde dann die Zustimmung des Verwalters nebst Verwalternachweis einholen. Die Ausweisung der Instandhaltungsrücklage ist sinnvoll, denn nach bisheriger überwiegender Praxis der Finanzverwaltung fällt in Höhe der Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer an.
Vermietete Eigentumswohnungen
Ist die Wohnung vermietet, ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter zum Vorkauf berechtigt ist, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter hieran Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Ist dies der Fall, kann für beide Parteien ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt werden, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, der Verkäufer sollte dann von Schadensersatzansprüchen des Käufers freigestellt werden. Ebenso bestehen in diesem und in den weiteren in § 577a BGB genannten Fällen Kündigungsbeschränkungen für den Zeitraum von drei Jahren seit der Veräußerung. Der Käufer tritt kraft Gesetzes mit Eigentumsumschreibung in den bestehenden Mietvertrag ein. Eine Kaution sollte dem Käufer nach Zahlung des Kaufpreises ausgehändigt werden und aus Gründen der Haftung sollte der Mieter dem zustimmen. Nicht empfehlenswert ist die Rückzahlung der Kaution an den Mieter, da dieser nicht verpflichtet ist, die Kaution erneut an den Käufer zu zahlen.
