Kaufvertrag über ein Mietshaus

Der Erwerb eines Miethauses (auch Zinshaus genannt) kann sowohl wirtschaftlich als auch steuerlich attraktiv sein. Es handelt sich rechtlich um einen Grundstückskaufvertrag, der jedoch einige Besonderheiten aufweist.

Grundpfandrechte

Ist das Grundstück mit Grundpfandrechten, insbesondere Grundschulden belastet, so ist von den Kaufvertragsparteien möglichst frühzeitig zu klären, ob diesen Grundschulden Darlehen zugrunde liegen, die staatlich gefördert sind. Zum einen ist zu prüfen, ob das entsprechende Darlehen frühzeitig abgelöst werden kann oder ob der Erwerber das Darlehen übernehmen muss. Zum anderen sind zinsbegünstigte Darlehen mit öffentlichen Fördermitteln häufig mit Auflagen bezüglich der Höhe des Mietzinses und der Zusammensetzung der Mieter verbunden.

Energieausweis

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen. Dies ist bei einem Mietshaus besonders relevant, weil schon ein Mietinteressent berechtigt ist, den Energieausweis einzusehen.

Gewährleistung und Beschaffenheitsvereinbarungen

Im Rahmen der Gewährleistung wird häufig vereinbart, dass eine Haftung für Sachmängel ausgeschlossen oder eingeschränkt wird. Es kann sich eine Erklärung des Verkäufers, gegebenenfalls auch eine Beschaffenheitsvereinbarung anbieten, dass Zweckentfremdungsgenehmigungen für die den Mietern gestattete Nutzung nach aktueller Rechtslage nicht benötigt werden und eine Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz bzw. nach dem Wohnraumförderungsgesetz nicht besteht.

Mietverhältnisse

Ein wichtiger Bestandteil des Vertrages ist sicherlich die Regelung zu den Mietverhältnissen: Es empfiehlt sich eine Vereinbarung der Vertragsparteien, wonach der Erwerber bereits mit Besitzübergabe (also nach der Zahlung des Kaufpreises) in die Mietverträge eintritt. Ab diesem Zeitpunkt sollen die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen allein den Käufer treffen; entsprechende Abtretungen der Mietzinsansprüche bieten sich an. Die Mietkautionen sind bei Besitzübergang zu übergeben und die Mieter entsprechend zu informieren. Die Vertragsparteien sollten die Mieter bitten, dem Übergang der Kaution zuzustimmen, da ansonsten der Verkäufer weiterhin für die Rückgewähr der Mietsicherheiten haftet, wenn diese bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter nicht zu erlangen sind.

Der Erwerber muss Einsicht in die Mietverträge und bei Besitzübergabe diese ausgehändigt bekommen. Es bieten sich Vereinbarungen an zum Mietertrag gemäß den abgeschlossenen Mietverträgen, also etwa zum Bestand der Mietverhältnisse, zu Mietrückständen, Rechtstreitigkeiten mit Mietern und Mietvorauszahlungen oder aber als echte Mietgarantie, mit der der Veräußerer für einen bestimmten Mietertrag haftet.

Es muss eine Regelung zu den Betriebskosten (Vorauszahlungen der Mieter einerseits und die umlagefähigen Kosten anderseits) getroffen werden, wobei eine Zwischenabrechnung zum Stichtag des Besitzübergangs sich empfehlen kann oder die Kaufvertragsparteien vereinbaren, dass der Erwerber die Abrechnung für den laufenden Abrechnungszeitraum erledigt. Ein Überschuss der Vorauszahlungen oder ein Kostenüberhang ist dann auszugleichen.

Versicherungen, Versorgungsverträge und sonstige Verträge

Bestehende Sachversicherungen, etwa die Gebäudeversicherung, gehen mit Eigentumsumschreibung auf den Erwerber über. Es ist zur Sicherstellung eines fortlaufenden Versicherungsschutzes wichtig, dass die Sachversicherungen nicht vom Verkäufer gekündigt werden. Der Käufer und auch die Versicherung haben ein Kündigungsrecht anlässlich der Veräußerung; der Käufer muss dieses innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch ausüben. Vor der Umschreibung des Eigentums erfolgte Kündigungen sind unwirksam.

Verkäufer und Käufer können vereinbaren, dass Versorgungsverträge und sonstige laufende Verträge, die das Grundstück betreffen, auf den Käufer übergehen; eine solche Vereinbarung bedarf der Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners.

Steuerliche Behandlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten

Steuerlich können die Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) soll aus Sicht des Gesetzgebers den Wertverlust kompensieren, den ein Eigentümer dadurch hat, dass die Immobilie im Laufe der Zeit abnutzt. Dies gilt nicht für selbstgenutzte Wohnungen und Gebäude.
Abgeschrieben werden kann dabei nur das Gebäude, nicht das Grundstück selbst, da dieses nicht abnutzt.
Als Kosten können Anschaffungskosten und Herstellungskosten abgeschrieben werden, wobei zu den Anschaffungskosten nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Makler, Grundbuchamt pp.) gehören. Herstellungskosten sind Kosten für Arbeiten, die dazu dienen, dass eine Immobilie bewohnt werden kann (etwa für den Innenausbau).
Sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten, also Kosten die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf für Instandhaltung oder Renovierung anfallen, können mit den Mieterträgen verrechnet werden, wenn sie zudem nicht mehr als 15 % des Gebäudewerts ausmachen. Ist dies nicht der Fall, werden sie abgeschrieben.
In diesem Zusammenhang kann sich die Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag nach Grund und Boden einerseits und dem Wert des Gebäudes andererseits empfehlen.